张家港10月楼市速评

来源：吉屋网发布时间：2019-10-16 14:01:26

　　房子这个东西确实很复杂，他可能承载了很多人的投资理想，也是更多人居住的场所，我每次去吃饭，去坐车，去逛店，都能听到各类人群都在讨论着房子

　　无非就是涨价跌价，谁谁又因为房子的问题离婚了等等

　　我去逛本地论坛的时候，也能看到各式各样的评论，有些关于楼市的评论一看就是缺乏*基本的常识

　　我准备新增一个栏目，有频率有节奏的来跟大家聊聊近期发生在港城的楼市新闻，今天这是*期，这可能也是港城*家用主观态度来解读楼市新闻的自媒体了

　　当然楼市并不是孤立的，也有些是全国性事件，其中一些有价值的.

　　关于张家港金茂股份转让引起的“跑路”事件

　　大概就是中国金茂准备转让苏州亘茂置业有限公司51%股权，而这个苏州亘茂置业有限公司，其实就是年初拍下金茂悦地块的公司，其实就是中国金茂的财务公司而已

　　当时整个土地价格差不多是6.1亿，这次转让51%的股权，相当于中国金茂将收到3个多亿的现金流补充，而代价就是转让“金茂悦”项目的51%的股权(注意，不是金茂府，金茂府还是由中国金茂100%全资持有的)

　　经过我跟中国金茂的核实，这只是很简单的一次财务投资而已，由于目前转让协议还未签署，因此还无法公布谁拿走了51%的股份比例，但可以透露两点

　　操盘方仍是中国金茂，项目仍是“金茂悦”，对方仅仅只是财务投资

　　对方也很大可能是一家知名的房地产企业

　　其实，我本来对这件股权转让的事情没放心上，原因也很简单，你看到的张家港碧桂园八成以上的项目，都是有合作方的，包括万科也是要跟金新城合作的，从整体全国范围看，大量的项目都采用了合作形式

　　金茂其实不缺钱

　　首先金茂是一家央企，而且去年排在全国二十多位，在泰禾国外融资成本达到18%的时候，金茂整体的融资成本仅4%-5%

　　这其实就是意味着不管是资本方还是市场方，对金茂整体的表现是非常认可的

　　而至于这一次为什么要过渡51%的股份，个人预估的原因应该是“多元化混改”的要求，就是不能所有的资金都中国金茂一家出，中央政府有规定要求央企要引入更多的“社会资本”参与进来，扩大经济整体的活力

　　还有就是相比于中国金茂要在张家港城北砸300亿的总额来看，这次转让金茂悦51%股份所得到3亿多元，实在不算什么

　　但是但是，让我万万没想到的是，房地产销售的厮杀是这么的惨烈

　　原本挺简单的一事，被张家港某家品牌房企的销售员说成了“金茂准备跑路了”，从而来营销自己的楼盘

　　以前我见识过房产中介的各种野路子，但是像头部房企明目张胆这么干的，还真的是不多

　　对于百强房企而言，一直以来有个行规，你可以用遍世界上所有的形容词来称赞你的项目，但不能靠诋毁对手上位

　　当然，我也知道这很可能是销售员私下的行为，但我觉得其实就是因为楼盘高层一直以来的放纵，才导致了销售员一直以来的胡说八道与肆意妄为

　　我们得有自己的辨识能力

　　张家港品牌发布会进入3.0时代

　　“金九银十”的盛况虽然已经不在了，但开发商的心理暗示还是存在的

　　比如越来越多的开发商喜欢抢在9月和10月这两个节点开盘，希望在年底有个好的业绩

　　比如上周招商蛇口&广电地产发布了“依云兰庭”，项目在城南

　　还有金科&碧桂园发布了“锦鲤花园”，项目在城西

　　我现在也越来越喜欢参加张家港开发商的各种项目发布会了，因为从整体的发布会的形式看，越来越新颖，也越来越有趣

　　我觉得品牌开发商的进入，带给我们的，是更新颖的社区和更巧妙的户型设计理念，当然，对于发布会的形式来说，也是*新颖的

　　以前的发布会，给我印象比较深的是本土品牌金新城，用比较通俗的话叫做“接地气”，就是各种魔术啊各种杂技啊各种歌舞啥的

　　主要目的就是烘托气氛，吸引人气，跟产品宣讲无关，我把这种发布会的模式称为1.0时代

　　前2年张家港中梁壹号院邀请了明星过来站台，就是纯粹的利用明星效应，再加上一点点的产品宣传，我觉得这是张家港发布会的2.0时代

　　到了现在，随着大量头部开发商的到来，张家港的房企项目发布会进入了3.0时代

　　我们先不说产品*后呈现的形式怎么样，单就发布会而言，从视觉到听觉再到整体的品牌输出，大家来感受下

　　有没有一种集合了春晚+乔布斯发布iphone的即视感

　　看城市发展到什么样的程度了，看看品牌开发商在当地发布会的形式就能略知一二了

　　张家港高层*价诞生：3万+

　　*近，有个朋友在网上挂出了朗诗国泰城市的一套房子，单价突破3万，成为张家港实际挂牌价*的单价高层

　　首先，这样的高单价房子，如果从投资角度看的话，风险其实还蛮大的，就是如果论涨幅，接下来可能会跑输

　　因为工作关系，我经常会去全国各地考察楼市，3万的单价你在全国大量的省会城市比如武汉、长沙、南京等都能买到还算不错的房子了

　　大家都在说上海的房子很贵很贵，有个数据你可能不知道，2018年上海房屋成交总价的中位数仅仅只是380万

　　在张家港，也就相当于国泰朗诗城的126平面积的房子而已

　　很多人可能会说，朗诗国泰城的涨幅真夸张，2014年开盘的时候才1.5万(当时也算张家港头部房价了)，现在几乎翻倍了

　　不过，你可能忽略了，还有很多房子的涨幅也是非常不错的，比如汇金，中联铂悦，吾悦，世茂九溪墅(高层)等，还有大量的二手学区的房子，三四线城市房价涨幅*关键的因素在于商业和学区

　　当然，也不是所有人都能买对，同样是买房，有些朋友赚了至少百万，有些朋友却连亏本卖都无人接盘

　　我们要多看规划图，没事就翻翻，里面处处藏有商机

张家港10月楼市速评

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