重磅突发！苏州出台楼市新政！张家港新房迎来*强监控！

来源：吉屋网发布时间：2020-10-10 14:08:46

　　就在刚刚!

　　苏州又发布了一条新政这次厉害了

　　直接规范全市新建成品住房建设销售管理大白话的意思就是

　　规范苏州精装修楼盘建设和销售

　　给大家划重点：

　　1、样板间要求“所见即所得”!即在成品住房买卖合同中，列明约定所用主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌及型号等内容。

　　2、严格设定精装标准!即装修综合单价不宜低于土地出让楼面单价5%～10%且不低于1000元/㎡~

　　3、不得随意降标!即审查合格的装修设计文件不得随意变更，确需变更的，开发建设单位应在交付标准样板房验收合格前报施工图审查机构审查~

　　4、精装所有户型都必须需做精装样板房，不得漏做，且无板房不得开盘!开发建设单位在申报成品住房预售许可前，应按不同户型设置交付标准样板房。

　　5、样板房需要保留三个月!即样板房应保留至该户型成品住房取得交付使用通知书三个月后方可撤除，并留存影像资料备查。

　　其实类似的政策，在9月11日，张家港市住房和城乡建设局及张家港市发展和改革委员会就联合出台《关于加强商品住宅工程交付标准样板房管理的通知(试行)》

　　主要内容有：

　　1、商品住宅项目主要户型将按照不同交付标准分别设置毛坯交付样板房和全装修交付样板房;

　　2、装修材料清单需在发改部门备案，在合同中载明，并在现场进行公示;

　　3、交付样板房通过部门联合查验后，方可向业主展示，且在通过交付使用备案后三个月内不得拆除、移位或者调换。

　　但是，苏州这次的政策规定的更为详细，更具实操性。

　　*近几年，大家对于精装修的房子貌似抱怨挺多的。

　　我们知道，楼市在经历了非常特殊的15年、16年的暴涨之后，带来了很多不好的“后遗症”，例如维权问题，产品质量问题，以及土地溢价特别高等现象。

　　而那些站在高岗上买房的人，买到的产品不仅价高，产品质量也没有得到很好的保障。

　　比如，我的一个95年的朋友，在前两年的时候买了套房子。现在跟我讲要交房了，要去维权。

　　买房与维权，似乎成了一种标配。

　　02先帮大家厘清一个问题，开发商为什么要做精装修。

　　一般来说，开发商开发一块地产项目的周期是很长的，一般来说需要2-3年的时间，在此期间，往往伴随着的是楼市的升温，所以我们经常会看到一些很有趣的现象。

　　比如同一个开发商，同一个项目，16年开盘的时候是9000元/㎡，到了17年，楼市行情上来了，周边二手房的房价涨到了13000元/㎡，大家知道，所有的开发商都不是做慈善的，都是为了追求利润的*化。

　　因此，开发商肯定要想尽各种办法来提高价格，但是受制于政府当前的限价政策，开发商又往往不能盲目张胆的提价，于是就只能换另一种操作方式

　　给毛坯房加上“精装修”的外衣。

　　类似这样的行为，在前期其实是得到各方默认的，一般来说，如果是精装的话，允许你的备案价往上*再叠加3000元/㎡，假设大部分的开发商的装修成本是1000元/㎡，相当于多了2000元/㎡的利润

　　以一栋常规的33层高楼为例，开发商如果采用精装修，可以多赚1000万

　　所以，我们看到大量的小区1-6#是毛坯，7#-10#又变成了精装，很多就是这样的原因

　　一会毛坯一会精装的做法，或是毛坯改精装的做法，其实就是开发商为了实现利润的*化，根据周边市场的房价波动进行的调节，前期*的问题就是很随意，想改也就改了

　　但是接下来不会了

　　在此次的文件中，直接要求开发商在办理报建手续的时候，需要直接明确装修的比例，甚至直接到栋号和户号

　　就是从源头上直接锁死了开发商在毛坯和精装的比例，不能再像前期一样根据市场环境进行毛坯/精装的随意切换进行更改了

　　货不对板的情况，将一去不复返。

　　还记得我们去看样板间的时候，一般来说，就是看到使用的是科勒，TOTO或是方太这样的品牌，但其实并没有标注是型号、材质等

　　这个里面的空间是巨大的，比如同样是科勒品牌的卫浴，不同的型号价差可能都会达好几百元

　　现在要求在上报的时候，要求开发商之间把品牌甚至是型号、材质等一同上报，其实就是让整个装修的标准，都变得更加透明化了

　　全部型号都如实上报，*的好处就是消除了信息差，你明明只有800元的装标，但上报备案价的涨幅却高达3000元，前期的话因为信息不透明，相关部门和个人无法准确预估价格，现在可以了

　　还有一点，样板房需要保留三个月!

　　这就相当于设定了一个可追溯的证据，过去开发商在交付就拆除样板房，“毁灭证据式”的交房再也不存在了。

　　而且还要求保留影像资料，等于无论后期业主入住后才发现装标改变、价格变动并且反馈给有关部门时，监管部门可以及时追溯证据源头。

　　开发商的可操作空间，正在越来越窄

　　04这一次的文件中，还有一点值得关注，因为整体管控的真的太细了。

　　文件规定“即装修综合单价不宜低于土地出让楼面单价5%～10%且不低于1000元/㎡”

　　比如金新城在市区南门路西侧楼面价是13016元，那么装修的单价不能低于楼面价的5%-10%的区间，也就说不得低于650元-1300元，且不得低于1000元

　　两者取*小值，相当于整体的装标不得低于1000元

　　说实话，这样的装修标准要求其实并不高，当前我所了解到的张家港的新房项目，装修成本大概会控制在700元-1000元/每平，这次的新政，相当于比以前的装标稍微再提升些

　　对于买房者的影响不大

　　*后，该新政即日起已经开始实施!

　　此时此刻，我想告诉各位即将要和准备要买房的人们一个观点：

　　买房一定要看房子的品质，一定要买那些有口皆碑的好房子，这样才能对冲风险。

　　当然，也会有人问，我就是纯投资，我就是不住。我可以不用看房子质量吗?

　　我告诉你不可以，为什么?因为你的接盘人，他会考虑自住加投资。

　　以前买房，接盘人可能是下一个投资客，房子再差也没问题，就不装修空在那边。但现在这样的用户比例越来越少，从数据上来看已经压缩到30%了，被你遇到的可能性会很低。

　　所以哪怕你是纯投资，依然要看重品质，看重户型，看重装修，看重物业。

　　房子产品本身也进入了优胜劣汰的时代。

　　以前，很少有人会担心房屋质量问题，但是经过这一轮的调整、洗牌之后，房屋质量越来越重要，越来越被人们挑剔。

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